海外不動産投資 実例1~フィリピン・セブ

マクタン島 8 Newtown 

チャーリー・タカ率いる Global Asia Investment 社は、

マカオでの不動産投資がうまく行った勢いで 日本人の資産家相手に

海外不動産投資を勧めた。

 フィリピン・マニラの マカティのコンドミニアム、郊外のサリアルビレッジのランドバンキングに続き、英語圏のビーチリゾートとして注目されている セブ島でも 不動産投資案件を展開。

それが、エイト・ニュータウン・ブルバードである。


 「フィリピンの不動産は、毎月(日本円換算)数万円の積み立て方式で保有できる」

との売り込みで、投資家が購入したが、

別案件(スピーシー アービトラージ事件参照)の破綻により、

支払いの滞りが続出。

 Global 社は、仲介業者として、対応を迫られることとなった。

【8 New Town ご購入者さまへ~ グローバル社から投資家へのメール】

日付: 2015年3月22日 22:00
件名: 【重要】 8NTVD共同保有スキーム解消に関するお知らせ


いつもお世話になっております。

Global Asia Investment  です。

 

 もともとお支払い継続困難であるお客様の救済目的で立ち上げまし

共同法人スキームですが、

将来的な課題を検討した結果としまして

共同保有スキーム解消とさせていただく旨、ご連絡さし上げます。

 

共同保有スキームは、お客様救済策として、下記の、

概要、メリットとしてご案内しております。

 

<概要>

・お客様50% Global 50%でマカオ法人設立し、その法人でユニットを保有する。

・お客様の支払い済み金額、Globalの支払い(インハウスローン元本、金利含む)で、支払い比率を算出し、それに応じて収益、経費を按分する。

 

<お客様のメリット>

   20148月以降 支払いを停止できたまま、共同保有という形ではあるがユニットの継続保有できる。

・ 経費や準備費用などの支払い必要なく、収益発生後の持ち出しがある場合は、売却時に清算という方法がとれる。

 

現在は、マカオ法人の設立手続きが完了した方がほとんどですが、

その法人名への名義変更はまだ行っておらず、ユニットは引き続きお客様の名義のままです。

 

 

 

実は今回、大口の投資家より 下記条件にて

8NTVDユニットまとめての買い取りオファーがありました。

 

★メガワールドへの頭金支払い済金額(ペナルティー金額を除く)50%を 1PHP2円 計算にてお客様から買取り。

★お客様への1)の支払いは、支払いは日本円、日本送金

★支払期日は買主への名義変更契約完了(両者ご署名、認証完了後、メガワールドヘ提出)後、10日以内。

 通常は名義変更書類がデベロッパーから出るのに2、3ヶ月から長くて半年位の期間をみていただければと思います。

★名義変更費用(1ユニット10万ペソ・コンバインユニット20万ペソ) は売主様負担とし、売却回収金から1PHP2円 計算にて差し引く。

 

 

このオファーを受け、

共同保有スキームでの長期保有を比べた場合、

お客様にとってどちらがメリットがあるのかを試算、検討しました。

 

その結果、現時点での買い取りを希望される方が多くなるのではとおもいます

 

 その理由は共同保有スキームの課題となる下記の点です。

 

  1  お客様の受け取れる収益が、インハウスローン期間中(5年)はゼロ。


NTVDのインハウスローンの金利は12%であり、その金利の高さ、融資年数の短さから、ローン返済金額が大きく、キャッシュフローはマイナスです。

このマイナス分は、Globalからの支払いとなり、物件売却時の回収金で清算となります。


  現在TMSではセブの賃貸収益を年率10%として見ていますがこれはグロスとしてでありここからまず法人としての賃貸税30%が引かれるので年率 

7%さらに共益費等が引かれますので5年間は持ち出しだと考えておくのが妥当だと考えられます。

 インハウスローンが完了する6年目以降で キャッシュ・フローはプラスに転じますが、それまでのマイナスを取り返すのに、更に数年かかる計算になります。

 

 

2  10年未満の売却時のキャピタルゲインメリットが十分にうけられない。

 

 インハウスローンが完了し、登記完了後に売却をした場合のコストが大きいです。

 売却に伴う キャピタルゲイン税や印紙税など、政府ヘ支払う金額が物件売却価格の9%ほどかかります。

 また売買手続きにおける弁護士、エージェント等の費用で3ほどかかってしまうため、合計約12の費用がかかることになります。

 

 例えば、7年目で50% 上昇価格で売却できたとします。

 売却にかかるコスト約12%を差し引いたのち、

 インハウスローン期間中のキャッシュ・フローマイナス分の差し引き、

 更に、Global との按分とした場合、

 お客様ヘ戻ってくる金額は、キャピタルゲインのメリットを十分に享受できるものではないとなります。

 


インハウスローンを5年間フルに利用するとした場合、キャピタルゲインのメリットを十分に得られるためには、10年以上の超長期での保有が必須となってきます。

しかしながら超長期の形は共同保有という形には適さないといえるのではないでしょうか。



結果、お客様にとっても、グローバルにとっても、メリットよりデメリットが大きいという結論にいたりました。



そこで、今回の買い取りオファーがあったタイミングで

お客様には 共同保有スキーム解消をさせていただくことをご連絡差し上げた次第です。

 

 

弊社でも 共同保有スキームをご提案させていただきながら、

解消手続きをご案内するということで、お客様に混乱を招くであろうことは承知しておりますが、

お客様、GLOBAL ともに、すこしでも良い形とできればと考えてのご案内になりますことご理解いただければ幸いです。

 

なお、共同保有スキーム解消に伴い、現在までに発生した法人設立費用は、Globalで全額負担いたします。




  今回、お客様には下記どちらかをご選択頂きます。

 

A)お客様にてユニットを継続保有とする。


 物件残金の資金調達(銀行ローン含め)の目処がたった方が対象になるかと思います。

 Globalが分割でデベロッパーへ支払っている支払いを引き継いで頂き、完成引渡し時には、残金をお支払い頂く必要がございます。

 

 お客様の名義ですので個人の名義の方はVISAの取得が可能になります。

インハウスローンを組む場合には審査は特にございませんが一度フィリピンにいらっしゃる必要があります。


 B 今回の買い取りオファーを承諾し、売却回収金を受け取る。

    

    名義変更手続きをおこないます。

    名義変更契約書のご署名を、フィリピン国外で行なう場合は認証費用が必要となります。(約3万円ほどです)

  

 

添付①にて、お客様のお支払い状況表を添付いたしました。

下記も記載してございますので、ご検討くださいませ。

 

・お支払い済み金額

・保有の場合の残金お支払い金額

・買取時の回収金(日本円)

 

 

添付②は、 メガワールドへ提出する名義変更依頼書です。 

B) 買取を選ばれたお客様用になります。

 

プリントアウトのうえ、左下下線部に ご署名(パスポートと同様の表記) いただき、添付にてお送りいただけますでしょうか。

 

 

以上、御確認の上必ず3月末までに A)もしくは B)を の返答をお願いいたします。


3月末までにお返事をいただきどちらかを選択いただけない場合に4月中旬以降デベロッパーに今までお客様がお支払いされた全ての資金が没収されると思われます。

あくまでもお客様の資産です。資産の使い道はお客様に選択いただくものであるとグローバルとしては考えております。



 

どうぞよろしくお願いいたします。

 

○○ ○○

投資家の選択肢を考察検討してみると・・・・

グローバル社からのメール、要点を整理すると


① 継続保有する(メールの 選択肢A)
② 買取に応じる (選択肢 B)
③ 個別交渉する  (メールにはないが、どちらでもない場合は、こうなる)

 の3つの選択肢になり、
我々のような 日本居住者としての投資家の リスクを想定すると、

 ① 今後の支払いは、さらなる出費になる。
  完成引渡し後は、家賃から 管理費等 経費を差し引いた分しか、
手取り収益にはならない。
  総投資額に対しての 見返りがどのくらいか?
  管理費等が高い場合は、限りなく実入りが減る可能性が高く、
その額も、グローバル等、管理者側に一方的に決められ、
  こちらは従うしかなくなる。

  さらには、完成後、5年未満の転売は、37%も課税される。
  となれば、確実に トータルでは 3分の1は、損失計上するハメになりそう。

 ② ほぼ3分の1の価格で 損切、損失確定を決断することになる

 ③ こうなると、グローバルは、
   「当社は関われないので、お客さまが直接、メガワールドと交渉してください」
  となり、フィリピンで裁判沙汰になれば、フィリピン人、フィリピン法人が 
  外国人(フィリピン人以外)に勝つこと(=投資家の敗北)になります。
 
   我々、1個人の外国人が (購入者複数が束になっても)
   フィリピン大手の メガワールドと戦って、勝てるわけがありません。    
   お金と労力、時間を投じて、0の可能性が多分にあります。
   早々に、没収されてしまうのが、オチでしょう。

 となり、

  もはや ②しか、選択肢がないと思います。
  敗北確定の 3選択肢で、傷口の大小の差だけ、というのが、悲しすぎます。


3者択一に見せかけて、実は1つしか、投資家は取りようがない・・・・
ズルイ、騙された、と思う人が 続出するのも、理解できます。