海外不動産投資 実例1~フィリピン・セブ
マクタン島 8 Newtown
チャーリー・タカ率いる Global Asia Investment 社は、
マカオでの不動産投資がうまく行った勢いで 日本人の資産家相手に
海外不動産投資を勧めた。
フィリピン・マニラの マカティのコンドミニアム、郊外のサリアルビレッジのランドバンキングに続き、英語圏のビーチリゾートとして注目されている セブ島でも 不動産投資案件を展開。
それが、エイト・ニュータウン・ブルバードである。
「フィリピンの不動産は、毎月(日本円換算)数万円の積み立て方式で保有できる」
との売り込みで、投資家が購入したが、
別案件(スピーシー アービトラージ事件参照)の破綻により、
支払いの滞りが続出。
Global 社は、仲介業者として、対応を迫られることとなった。
【8 New Town ご購入者さまへ~ グローバル社から投資家へのメール】
日付: 2015年3月22日 22:00
件名: 【重要】 8NTVD共同保有スキーム解消に関するお知らせ
いつもお世話になっております。
Global Asia Investment です。
もともとお支払い継続困難であるお客様の救済目的で立ち上げまし
共同法人スキームですが、
将来的な課題を検討した結果としまして
共同保有スキーム解消とさせていただく旨、ご連絡さし上げます。
共同保有スキームは、お客様救済策として、下記の、
概要、
<概要>
・お客様50% Global 50%でマカオ法人設立し、その法人でユニットを保有する。
・お客様の支払い済み金額、Globalの支払い(
<お客様のメリット>
・ 2014年8月以降 支払いを停止できたまま、
・ 経費や準備費用などの支払い必要なく、
現在は、マカオ法人の設立手続きが完了した方がほとんどですが、
その法人名への名義変更はまだ行っておらず、
実は今回、大口の投資家より 下記条件にて
8NTVDユニットまとめての買い取りオファーがあ
★メガワールドへの頭金支払い済金額(ペナルティー金額を除く)
★お客様への1)の支払いは、支払いは日本円、日本送金
★支払期日は買主への名義変更契約完了(両者ご署名、
通常は名義変更書類がデベロッパーから出るのに2、
★名義変更費用(1ユニット10万ペソ・
このオファーを受け、
共同保有スキームでの長期保有を比べた場合、
お客様にとってどちらがメリットがあるのかを試算、
その結果、
その理由は共同保有スキームの課題となる下記の点です。
1) お客様の受け取れる収益が、インハウスローン期間中(5
8NTVDのインハウスローンの金利は12%であり、
このマイナス分は、Globalからの支払いとなり、
現在TMSではセブの賃貸収益を年率10%
7%さらに共益費等が引かれますので5年間は持ち出しだと考えて
インハウスローンが完了する6年目以降で キャッシュ・フローはプラスに転じますが、
2) 10年未満の売却時のキャピタルゲインメリットが十分に
インハウスローンが完了し、
売却に伴う キャピタルゲイン税や印紙税など、
また売買手続きにおける弁護士、エージェント等の費用で3%
例えば、7年目で50% 上昇価格で売却できたとします。
売却にかかるコスト約12%を差し引いたのち、
インハウスローン期間中のキャッシュ・
更に、Global との按分とした場合、
お客様ヘ戻ってくる金額は、
インハウスローンを5年間フルに利用するとした場合、
しかしながら超長期の形は共同保有という形には適さないといえる
結果、お客様にとっても、グローバルにとっても、
そこで、今回の買い取りオファーがあったタイミングで
お客様には 共同保有スキーム解消をさせていただくことをご連絡差し上げた次
弊社でも 共同保有スキームをご提案させていただきながら、
解消手続きをご案内するということで、
お客様、GLOBAL ともに、
なお、共同保有スキーム解消に伴い、
今回、お客様には下記どちらかをご選択頂きます。
A)お客様にてユニットを継続保有とする。
物件残金の資金調達(銀行ローン含め)
Globalが分割でデベロッパーへ支払っている支払いを引き継
お客様の名義ですので個人の名義の方はVISAの取得が可能に
インハウスローンを組む場合には審査は特にございませんが一度フ
B) 今回の買い取りオファーを承諾し、
名義変更手続きをおこないます。
名義変更契約書のご署名を、
添付①にて、お客様のお支払い状況表を添付いたしました。
下記も記載してございますので、ご検討くださいませ。
・お支払い済み金額
・保有の場合の残金お支払い金額
・買取時の回収金(日本円)
添付②は、 メガワールドへ提出する名義変更依頼書です。
B) 買取を選ばれたお客様用になります。
プリントアウトのうえ、左下下線部に ご署名(パスポートと同様の表記) いただき、添付にてお送りいただけますでしょうか。
以上、御確認の上必ず3月末までに A)もしくは B)を の返答をお願いいたします。
3月末までにお返事をいただきどちらかを選択いただけない場合に
あくまでもお客様の資産です。
どうぞよろしくお願いいたします。
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投資家の選択肢を考察検討してみると・・・・
グローバル社からのメール、要点を整理すると